Para los no iniciados, las hipotecas pueden parecer el obstáculo más complicado en su futuro financiero. ¿Préstamos convencionales y no convencionales? ¿Seguro hipotecario privado? ¿Hipotecas a treinta años? Hay suficiente terminología para asustar incluso al comprador de vivienda por primera vez mejor financiado. Afortunadamente, todo este lenguaje relacionado con las hipotecas se puede aprender con un poco de esfuerzo.
Si desea comprar una casa, tendrá que averiguar todo este galimatías hipotecario, y no hay mejor momento que el presente, cuando las tasas hipotecarias están en mínimos históricos. Siga leyendo para conocer cinco cosas que debe averiguar antes de comenzar la búsqueda de una casa, y estará listo cuando sea el momento de comenzar a hablar con los prestamistas hipotecarios.
Solo recuerde:si todo parece abrumador, un planificador financiero (o un amigo o familiar que sepa de dinero) puede ayudarlo a guiarlo a través del proceso. Comprar una casa es un maratón, no un sprint, y no tiene que hacerlo solo.
1 Calcule la cantidad de hipoteca que puede pagar
A menos que tenga un escondite secreto de efectivo escondido en algún lugar, suficiente para gastar un par de cientos de miles de dólares en la casa de sus sueños, necesitará pedir dinero prestado para comprar una casa. El tamaño de la hipoteca para la que puede calificar, entonces, determinará qué propiedades se encuentran dentro de su rango de precios. Antes de comenzar a buscar seriamente casas, debe calcular la cantidad de hipoteca (y, por extensión, la cantidad de casa) que puede pagar.
"Sus ingresos dictan la capacidad de su préstamo", dice Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, asesora de gestión patrimonial de Northwestern Mutual.
Cuando intente calificar para un préstamo, deberá proporcionar un comprobante de ingresos. Los prestamistas también verificarán sus informes crediticios para identificar qué otras formas de deuda (préstamos para estudiantes, préstamos personales, préstamos para automóviles, etc.) tiene. Usarán esta información para calcular su relación deuda-ingreso:la cantidad de dinero que debe en relación con sus ingresos. Los prestamistas quieren asegurarse de que los pagos mensuales de su deuda, incluidos los pagos de la hipoteca propuesta, sean asequibles teniendo en cuenta sus ingresos.
"La mayoría de los préstamos requieren una relación deuda-ingreso del 43 por ciento", dice Michele Hammond, asesora de préstamos hipotecarios de Chase Private Client. "Por ejemplo, si un cliente gana $120,000 por año, eso equivale a $10,000 por mes en ganancias brutas. Por lo tanto, un cliente con este escenario generalmente puede calificar para gastar hasta $4,300 por mes en todos los gastos que aparecen en el informe de crédito, no solo vivienda".
En otras palabras, sus ingresos deben ser lo suficientemente altos como para que pueda pagar fácilmente los pagos de su hipoteca además de cualquier otro pago de préstamo. Para calcular la cantidad de hipoteca que puede pagar, divida su salario anual o los ingresos del hogar por 12. Multiplique ese número por 0,43. Si tiene otras deudas, reste esos pagos mensuales del número. Esta suma final es el pago hipotecario mensual más grande que puede pagar. Para obtener un desglose más detallado de la cantidad de hipoteca que puede pagar, hay varias calculadoras de hipotecas en línea gratuitas; NerdWallet tiene uno genial.
Sin embargo, no es una buena idea solicitar el préstamo más grande posible. "Una buena regla general es preguntarse, '¿Cuánto debo pedir prestado?' en lugar de, '¿Cuánto podría pedir prestado?'", dice Kathy Cummings, vicepresidenta sénior de soluciones de propiedad de vivienda y programas de vivienda asequible en Bank of America. "Este enfoque se enfoca en la cantidad que se ajusta cómodamente a su presupuesto".
Hammond dice que hay varios otros factores, incluido el puntaje crediticio y el monto del pago inicial, que pueden determinar la cantidad de hipoteca que puede pagar, pero los ingresos son un punto de partida útil porque la capacidad de pagar el préstamo es clave.
Sin embargo, cuando esté calculando sus opciones de hipoteca, no solo preste atención a ese pago mensual. Los posibles compradores de vivienda deben comprender que el pago mensual no muestra el panorama completo, dice Nancy DeRusso, directora general y jefa de bienestar financiero de Ayco, una empresa de Goldman Sachs que ofrece programas de asesoramiento financiero patrocinados por la empresa
DeRusso dice que las personas tienden a enfocarse en el monto del pago mensual, pero hay más, incluidos los costos de cierre, las tarifas de tasación e inspección de la vivienda, los servicios públicos, las reparaciones y más. Algunos de estos costos serán por adelantado y se pagarán en el momento de la compra, pero otros aumentarán el costo mensual de ser propietario de su casa. Para tener una idea de cuáles serán estos costos, DeRusso recomienda hablar con su prestamista o agente inmobiliario sobre los costos iniciales y, una vez que haya encontrado la casa de sus sueños, con el propietario actual sobre los gastos mensuales o anuales que enfrenta.
2 Verifique su crédito
Además de analizar sus ingresos, los prestamistas analizarán su puntaje crediticio y sus informes crediticios. Los puntajes de crédito más altos hacen que los prestatarios sean más atractivos para los prestamistas y pueden ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja, pero los prestamistas ajustarán sus expectativas de puntajes de crédito según el entorno económico, dice Williams. Si los tiempos son difíciles y muchas personas no pueden hacer los pagos, los prestamistas pueden endurecer sus restricciones y estar menos dispuestos a prestar dinero a aquellos con puntajes más bajos; pueden aprobar a las personas con puntajes crediticios más bajos con más libertad si las condiciones son buenas.
Si espera comprar una casa en un futuro cercano y necesitará una hipoteca para pagarla, comience a trabajar ahora para reducir su deuda y su tasa de utilización de crédito (cuánto de su crédito disponible usa en un mes determinado) para impulsar su puntaje de crédito.
3 Tipos de investigación de préstamos
"Es posible que muchas personas no sepan que existen varios tipos de hipotecas", dice Lauren Wybar, CFP, asesora patrimonial sénior de Vanguard Personal Advisor Services. "Un posible comprador de vivienda debe comprender los diferentes tipos de préstamos disponibles, cómo pueden calificar y los posibles beneficios que ofrecen".
Una vez que tenga una idea del monto de la hipoteca que puede pagar, comience a investigar los tipos de hipotecas disponibles para usted. Una hipoteca de tasa fija a 30 años es la hipoteca más común en los EE. UU., pero tiene muchas más opciones, si está interesado.
Préstamos convencionales frente a préstamos no convencionales
"Un prestamista privado ofrece una hipoteca convencional, mientras que las hipotecas no convencionales, como la FHA [Administración Federal de Vivienda] o VA [Asuntos de Veteranos], son préstamos del gobierno para compradores calificados específicos", dice Wybar.
Los préstamos convencionales están abiertos a la población en general, los ofrecen prestamistas privados y vienen con el pago inicial estándar y los términos que la mayoría de la gente asocia con las hipotecas. Las hipotecas no convencionales están respaldadas por programas gubernamentales, como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos, para hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible para ciertos grupos.
"Las barreras de entrada son mucho más bajas", dice Williams sobre los préstamos de la FHA, que generalmente están disponibles para personas con puntajes crediticios más bajos. Los préstamos no convencionales tampoco siempre requieren un pago inicial del 20 por ciento, lo que hace que comprar una casa sea mucho más factible para muchas personas. Los préstamos no convencionales a menudo también tienen tasas de interés más bajas. Sin embargo, no están exentos de inconvenientes, a saber, la necesidad de pagar un seguro hipotecario, más sobre eso a continuación.
Hipotecas de tipo fijo frente a hipotecas de tipo variable
Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés del préstamo se determina cuando se toma el préstamo y permanece igual durante la vigencia del préstamo. (Puede cambiar la tasa de su hipoteca refinanciando, pero el préstamo original seguirá siendo el mismo). Las hipotecas de tasa variable (también llamadas hipotecas de tasa ajustable o ARM, por sus siglas en inglés), por otro lado, tienen tasas que se pueden ajustar a lo largo de la vida. del préstamo después de un período introductorio.
Las hipotecas de tasa variable generalmente vienen con una tasa más baja y un pago mensual más bajo al comienzo del préstamo, dice Hammond, pero también son notorias por poner a los prestatarios en serios problemas:una forma de hipotecas de tasa ajustable ayudó a contribuir al retraso -2000 crisis de la vivienda. Después de un período de tiempo determinado, las tasas de interés de las hipotecas de tasa variable pueden cambiar, subir o bajar de acuerdo con las fuerzas económicas más importantes. Si la tasa baja, los prestatarios ahorran dinero, pero si la tasa sube, los prestatarios pueden enfrentarse a pagos mensuales más grandes (posiblemente inaccesibles). Las tasas de interés de las hipotecas de tasa variable cambian según un programa fijo que puede ser anual o mensual, pero es impredecible si suben o bajan.
Las hipotecas de tasa variable o tasa ajustable se pueden utilizar en beneficio del prestatario, pero cualquier persona que busque obtener uno de estos préstamos debe estar seguro de que comprende las posibles implicaciones. Sin embargo, si se hacen correctamente, estas hipotecas pueden ayudar a los prestatarios a ahorrar dinero.
"Los clientes que optan por hipotecas de tasa variable deben comprender completamente todos los riesgos asociados con permanecer en el préstamo una vez que finaliza el período introductorio y la tasa se vuelve ajustable", dice Hammond. "Las hipotecas de tasa variable suelen ser una opción para los clientes que planean mudarse dentro de un período de tiempo determinado o para aquellos que tienen la capacidad de pagar una hipoteca en su totalidad dentro de un período de tiempo corto".
Las hipotecas de tasa fija son ciertamente más consistentes, pero si se contratan cuando las tasas son altas y luego las tasas de interés bajan, los prestatarios tendrían que refinanciar, un proceso a veces costoso, para poder aprovechar esas tasas más bajas. Sin embargo, si puede obtener una hipoteca cuando las tasas son bajas, como lo son durante la crisis económica de COVID-19, es posible que esté listo para la vida de su préstamo.
Hipotecas a 10, 15, 20 y 30 años
Aunque comúnmente se habla de hipotecas a 30 años, puede obtener una hipoteca por muchos incrementos de tiempo diferentes. La cantidad de años determina cuánto tiempo tiene para pagar su hipoteca:la querida hipoteca a 30 años les da a las personas 30 años para pagar el costo de su préstamo hipotecario, más los intereses. Una hipoteca a 10 años, por otro lado, les da a las personas solo 10 años para pagar el costo total de su préstamo hipotecario, con intereses, pero están libres de deudas después de solo una década.
Cada incremento tiene sus propios beneficios y método para determinar las tasas de interés, pero en general, usted ahorra dinero en general con préstamos más cortos. Sus pagos mensuales serán mucho mayores con un préstamo a 15 años, pero pagará menos a largo plazo, porque paga menos en intereses y deja de pagar todo junto después de 15 años, cuando el préstamo se liquida y usted dueño de su casa en su totalidad. Los préstamos más cortos también tienden a tener tasas de interés más bajas, porque los prestamistas ven los plazos de préstamo más cortos como inversiones menos riesgosas que los más largos, y permiten a los propietarios acumular valor líquido de la vivienda más rápidamente.
Todo tiene sentido cuando recuerda que el interés es el costo de pedir dinero prestado:cuando pide dinero prestado por más tiempo, tendrá que pagar más por ese tiempo. Cuando pides dinero prestado a alguien y no es necesario que lo pagues en su totalidad durante 30 años, tienes que pagar por el lujo del tiempo, y ese pago adicional toma la forma de interés.
Antes de luchar por una hipoteca a 10 o 15 años para ahorrar dinero, recuerde que estos préstamos tienen pagos mensuales más altos. Los préstamos más largos tienen pagos más bajos, lo que permite a las personas comprar casas más grandes, más bonitas o mejor ubicadas que tienen más tiempo para pagar. También pueden ahorrar dinero para otros fines (educación, jubilación, etc.) o invertirlo mientras pagan sus deudas. Con préstamos más cortos, corre el riesgo de recibir un pago mensual tan alto que no pueda ahorrar dinero.
Si bien siempre es posible cancelar su hipoteca antes de tiempo, es importante considerar qué plazo de préstamo es mejor para sus planes financieros a largo plazo.
4 Calcule su pago inicial
El pago inicial es la cantidad inicial de dinero que paga por su casa. Pagar por una casa no es todo a través de una hipoteca:también tiene que poner un poco de dinero por adelantado para comprar su propiedad. Tradicionalmente, los prestamistas solicitan el 20 por ciento del costo total de la vivienda:si está considerando una vivienda de $200 000, eso significa que necesita al menos $40 000 para el pago inicial, más los costos de cierre asociados y las tarifas iniciales del proceso de compra.
Ahorrar suficiente dinero para ese pago inicial es una barrera común para ser propietario de una vivienda:incluso si las personas tienen suficientes ingresos para pagar los pagos mensuales de la hipoteca, ahorrar tanto dinero puede llevar años. Afortunadamente, hay préstamos que no requieren un pago inicial del 20 por ciento. Los préstamos no convencionales, como los préstamos FHA o VA, aceptan pagos iniciales más bajos en función de una variedad de factores, incluidos los ingresos. También hay programas privados y respaldados por el gobierno en la mayoría de las áreas que pueden ayudar con los pagos iniciales, los costos de cierre y la asequibilidad para hacer que la propiedad de la vivienda sea más accesible, dice Cummings.
Los pagos iniciales más bajos suenan muy bien, pero generalmente conducen a pagos mensuales más altos. Volviendo a esa casa de $200,000:si hace un pago inicial de $40,000, solo debe $160,000 más intereses. Si hace un pago inicial más pequeño, deberá más dinero de su hipoteca durante la misma cantidad de tiempo, por lo que sus pagos mensuales serán mayores. (También existe la posibilidad de que tenga que pagar un seguro hipotecario privado o un seguro hipotecario, que se explica a continuación). Cuanto más pague, menos deberá:tendrá que pagar un préstamo más pequeño. Un pago inicial más bajo puede sonar como un buen trato, pero antes de hacerlo, considere cómo afectará sus pagos mensuales.
Si desea comprar una casa, investigue qué tipo de pago inicial podría necesitar y comience a ahorrar. Incluso si puede pagar menos del 20 por ciento de su pago inicial, tener dinero extra en el banco no le hará daño.
5 Infórmese sobre el seguro hipotecario privado (PMI) y el seguro hipotecario
El seguro hipotecario privado y el seguro hipotecario son cargos adicionales a su pago hipotecario mensual. Por lo general, se requieren cuando un comprador de vivienda realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda y protegen al prestamista, no al propietario, en caso de que el propietario ya no pueda hacer los pagos de su préstamo hipotecario.
Si un posible comprador de vivienda no puede encontrar el dinero para un pago inicial del 20 por ciento, los prestamistas pueden verlo como un prestatario riesgoso. Todavía pueden aprobar el préstamo hipotecario, pero en muchos casos vendrá con el requisito de que el prestatario pague una prima de seguro hipotecario. El seguro hipotecario privado está asociado con préstamos convencionales, con tasas que varían según el monto del pago inicial y la calificación crediticia. Según Hammond, normalmente es un costo anual adicional de entre el 0,3 y el 1,5 por ciento de su hipoteca, aunque puede variar.
La mayoría de los préstamos no convencionales, en particular los préstamos de la FHA, requieren un seguro hipotecario. Si bien los términos y las tasas varían dependiendo de si tiene un préstamo de la FHA o un préstamo del USDA, el seguro hipotecario aumenta el monto de su préstamo y el costo total de su préstamo, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Considere el seguro hipotecario privado y el seguro hipotecario como la desventaja de hacer un pago inicial más pequeño. Si bien está ahorrando dinero inicialmente, sus pagos mensuales serán mayores de lo que habrían sido con un pago inicial del 20 por ciento. En la mayoría de los casos, el seguro hipotecario privado ya no es necesario una vez que tenga el 20 por ciento del capital en su casa, una vez que haya pagado alrededor del 20 por ciento del precio de venta de la casa a través de su pago inicial y pagos mensuales. Para determinar que tiene un 20 por ciento de capital, probablemente necesite refinanciar para eliminar el mandato de PMI.