No es secreto que 2021 fue un año excepcional para el mercado inmobiliario. Las viviendas se vendieron a precios récord, con guerras de pujas por el escaso inventario y pagos al contado cada vez más comunes.
Aunque el mercado muestra signos de normalización con más listados disponibles, 2022 presenta desafíos únicos para las ventas inmobiliarias. Dos factores principales influirán en el sector durante los próximos 12 meses y en tu capacidad para comprar o vender una casa.
A continuación, analizamos cómo estos elementos afectarán el mercado inmobiliario.
La Reserva Federal anuncia el fin de los estímulos pandémicos
A inicios de noviembre, la Reserva Federal (Fed) reveló planes para reducir gradualmente su programa de compra de bonos de 120 mil millones de dólares mensuales, normalizando su política monetaria tras el repunte económico post-COVID-19. Las compras se recortarán en 15 mil millones al mes hasta enero.
"Esta decisión busca normalizar la política monetaria, activada en modo de crisis por la pandemia", explica Mark Hamrick, analista senior de Bankrate y jefe de su oficina en Washington.
Para compradores y vendedores, esto anticipa subidas en las tasas de interés hipotecarias, reduciendo la asequibilidad de las viviendas. "Menos compras de bonos hipotecarios elevarán las tasas, encareciendo las financiaciones", señala Edward Mermelstein, consultor inmobiliario y fundador de One and Only Holdings.
Se prevé un aumento de 0,25% a 0,5% en 2022. Con tasas actuales entre 2,5% y 3%, un 0,25% extra elevaría el pago mensual un 20%. "Mejor comprar ahora que en seis meses", aconseja Mermelstein.
El impacto será mayor en el segmento de precios bajos, donde medio punto porcentual define la asequibilidad, según Frederick Warburg Peters, CEO de Warburg Realty. En el alto standing, frenará subidas de precios pero no el volumen.
Esto agrava los precios ya elevados: según Redfin (datos hasta 14 de noviembre), el precio medio de venta subió 13% interanual a 357.881 dólares (+30% vs. 2019). Listados nuevos: +13% a 354.725 dólares (+27% vs. 2019).
"Con precios al alza un 20% anual, tasas más altas limitarán el espacio asequible", advierte Melissa Cohn, VP de William Raveis Mortgage.
Retorno de la inversión extranjera
Las fronteras cerradas durante la pandemia protegieron el mercado de presiones adicionales por inversores extranjeros. Con la reapertura, estos regresarán, acelerando el flujo de capital a EE.UU.
"Mercados como Nueva York, Miami y Los Ángeles se beneficiarán, elevando precios para vendedores", indica Mermelstein.
Para compradores, combinado con tasas al alza, encarecerá las viviendas. Sin embargo, la variante Omicron introduce incertidumbre en viajes y cuarentenas.
"Omicron cuestiona las apuestas; inversores individuales se mantendrán al margen, aunque grandes actores persistirán", opina Ellen Sykes de Warburg Realty.
Consejos para compradores
Expertos de Opendoor prevén alta demanda en primavera 2022 pese a desafíos. "Evalúa tus finanzas y explora opciones como pagos iniciales bajos para adaptarte", recomienda Nadia Aziz, gerente de hipotecas de Opendoor.