No es ningún secreto que 2021 ha sido un año caliente para el mercado inmobiliario. Las casas se venden a precios récord, con frecuencia se llevan a cabo guerras de ofertas por el limitado inventario disponible, y no es raro que los compradores paguen las compras de casas en su totalidad en efectivo.
Aunque el mercado parece estar normalizándose un poco a medida que hay más listados disponibles, 2022 está preparado para tener algunos problemas y desafíos únicos en lo que respecta a las ventas de bienes raíces. Es probable que dos factores en particular afecten el mercado en el próximo año:
Aquí hay una mirada más cercana a cómo estos factores afectarán exactamente los bienes raíces en los próximos 12 meses y su capacidad para comprar o vender una casa.
Los federales anuncian el fin de las medidas de estímulo de la era de la pandemia
A principios de noviembre, la Reserva Federal anunció planes para reducir gradualmente su programa de compra de bonos de $120 mil millones y comenzar a reducir su esfuerzo histórico para estabilizar la economía de EE. UU. en medio de la montaña rusa de COVID-19. La decisión se produce en respuesta al importante repunte económico que ha experimentado el país en los últimos meses. Cuando finalicen las medidas de estímulo federal, el banco central reducirá las compras de bonos en $15 mil millones cada mes hasta enero.
“La decisión de la Reserva Federal de reducir las compras de activos representa un intento de normalizar la política monetaria, que entró en modo de crisis cuando la pandemia reforzó su control sobre la economía estadounidense”, dice Mark Hamrick, analista económico sénior y jefe de la oficina de Bankrate en Washington.
Eso está muy bien, pero ¿qué significa para usted, el comprador o el vendedor de una casa? Muchos expertos de la industria ven el fin de las compras de activos como un precursor del aumento de las tasas de interés. Y las tasas hipotecarias más altas significan que la compra de una vivienda se vuelve menos asequible para muchos estadounidenses.
"La reducción gradual de la Fed significa que se comprarán menos bonos hipotecarios y deuda del Tesoro. Como resultado, las tasas hipotecarias aumentarán", explica Edward Mermelstein, consultor inmobiliario y fundador de One and Only Holdings, una firma de asesoría boutique que atiende a inversores. . "A medida que aumentan las tasas hipotecarias, las casas se vuelven más caras de mantener si está financiando la compra."
De cara al 2022, es probable que las tasas hipotecarias aumenten entre un 0,25 y un 0,5 por ciento, lo que podría marcar una gran diferencia para algunos posibles compradores de vivienda.
"Actualmente, las tasas hipotecarias están entre el 2,5 y el 3 por ciento, por lo que un aumento del 0,25 por ciento aumentaría su gasto mensual en un 20 por ciento, lo cual es significativo. Por lo tanto, siempre es mejor comprar ahora, en lugar de dentro de seis meses". Mermelstein continúa.
Es probable que los aumentos de las tasas de interés tengan un impacto más significativo en el extremo inferior del mercado, donde medio punto puede significar la diferencia entre la asequibilidad y la inasequibilidad, dice Frederick Warburg Peters, director ejecutivo de Warburg Realty.
"En los extremos más altos del mercado, el aumento de las tasas de interés probablemente frenará los aumentos de precios, pero es poco probable que afecte significativamente el volumen", dice Warburg Peters.
También vale la pena señalar que el aumento de la tasa pronosticado no es exactamente ideal en un momento en que los precios de las viviendas ya estaban por las nubes. Según un informe de Redfin publicado en noviembre (que cubrió el período de cuatro semanas que finalizó el 14 de noviembre), los precios medios de venta de viviendas aumentaron un 13 % año tras año a $357 881 el mes pasado. Subieron un 30 por ciento con respecto al mismo período en 2019. Además, los precios solicitados de viviendas recién incluidas en la lista para el período de tiempo cubierto en el informe aumentaron un 13 por ciento con respecto al mismo período hace un año, y un 27 por ciento con respecto a 2019, a una mediana de $354,725.
"Las tasas más altas perjudicarán mucho más, ya que los precios inmobiliarios han subido un 20 por ciento o más en el último año", dice Melissa Cohn, vicepresidenta regional y banquera hipotecaria ejecutiva de William Raveis Mortgage. "La combinación será difícil para el mercado inmobiliario. La gente aún podrá comprar, pero podrá permitirse menos espacio".
Retorno de la inversión extranjera en 2022
Debido a que las fronteras de la nación estuvieron cerradas en gran medida durante gran parte de la pandemia, el mercado de la vivienda estuvo esencialmente protegido de un aumento aún mayor en los precios de compra que podría haber sido impulsado por inversionistas extranjeros que incursionaban en el mercado. Esta realidad está a punto de cambiar rápidamente en la dirección opuesta a medida que se reabren las fronteras estadounidenses.
Los inversores extranjeros han estado esperando durante casi dos años para volver a los mercados estadounidenses, dicen los expertos. A medida que se agreguen vuelos y disminuyan los cuellos de botella de visas extranjeras, habrá una aceleración del flujo de dinero del extranjero hacia bienes raíces en los EE. UU. Es un desarrollo que beneficiará a algunos, pero no a todos.
"Los principales mercados, como Nueva York, Miami y Los Ángeles, deberían beneficiarse mucho del retorno de los inversores extranjeros. Específicamente, los vendedores de estas ciudades son los que más se benefician porque, a medida que los inversores extranjeros entran en los mercados, los precios aumentan", añade Mermelstein.
Sin embargo, si usted es un posible comprador, este período previo puede no ser ideal, especialmente cuando se combina con el aumento de las tasas de interés en el horizonte.
"Entre el aumento de las tasas hipotecarias y el retorno de los inversionistas extranjeros, el costo de la vivienda seguramente se volverá más caro", dice Mermelstein.
Aún así, no todos los expertos en bienes raíces están convencidos de que se avecinan cambios tan significativos, al menos no con respecto a los inversores extranjeros que inundarán el mercado en 2022, especialmente ahora que una nueva cepa de coronavirus amenaza con volver a la normalidad.
"Con el advenimiento de la cepa Omicron de COVID, creo que muchas apuestas están en el aire, si no canceladas", dice Ellen Sykes, corredora de Warburg Realty. “Es poco probable que la mayoría de la gente anticipó las nuevas oleadas de posibles cuarentenas, cierres y el impacto en los viajes. En consecuencia, no veo una afluencia de inversores extranjeros tan grande como solíamos esperar en la ciudad de Nueva York y en otras partes del país. Siempre existirán los consorcios más grandes y los grandes actores yendo y viniendo, pero los inversores individuales permanecerán ocultos durante un tiempo. Es demasiado difícil en este momento".
Consejos para compradores de vivienda
Los expertos de Opendoor continúan prediciendo que la temporada de compra de viviendas de la primavera de 2022 verá una gran demanda en los Estados Unidos a pesar de los posibles cambios que se avecinan en el mercado. Incluso con mayores tasas de interés y la posibilidad de una mayor competencia de compra por parte de inversionistas extranjeros, aún habrá muchas opciones para compradores y vendedores por igual y el mercado continuará moviéndose rápidamente.
"Si bien no sabemos cómo serán las tasas de interés, siempre recomendamos a los clientes que comprendan bien sus finanzas para determinar sus necesidades individuales", dice Nadia Aziz, gerente general de hipotecas de Opendoor. "Investigar opciones es importante para encontrar el mejor producto financiero que satisfaga sus necesidades. Hay muchos productos hipotecarios diferentes disponibles, incluidas opciones de pago inicial bajo, que pueden ayudar a los compradores de vivienda a lograr su sueño de ser propietarios de una vivienda".